法華鎮路律師講述辦理土地征收業務操作指引1.3

第三編　　律師辦理土地儲備業務操作指引

　　第一章　　一 般 規 定
 

　　第91條  概念界定

　　土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序，在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為。

　　第92條  法律依據

　　92.1  《土地儲備辦法》。

　　92.2  《關于加強國有土地資產管理的通知》。

　　92.3  《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》。

　　92.4  《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》。

　　92.5  《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。

　　92.6  《土地儲備資金財務管理暫行辦法》。

　　92.7  《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》。
 

 

　　第二章 　　土地儲備的基本程序
 

　　第93條  完成土地儲備包含三個基本環節，即土地的收回（收購、征用、置換）；土地的儲存；土地的供應。在這三個環節中均包含三個方面的基本程序，即審批程序、公示程序和簽約程序。

　　93.1  土地儲備的審批程序。在土地儲備行為的各個環節中，土地所有權、使用權的轉讓和變更是經常發生的。而對于不動產產權的轉讓和變更，國家歷來有嚴格的程序性規定，其中行政審批手續則是土地所有權和使用權轉讓或變更的前提和必經程序。

　　在土地儲備過程中，涉及土地的收回（收購、征用、置換），土地的供應等環節均需履行必要的行政審批程序。同時在這一過程中，對于土地用途的變化，收回土地的補償標準、收購或供應土地的價格標準等，也必須履行必要的審批手續。不履行行政審批手續，或者越權行使審批權，則可能造成土地儲備行為的違法和無效。因為行政審批手續的有關規定均屬于法律、法規所規定的強制性規范。

　　93.2  土地儲備的公示程序。目前試行的土地儲備制度，強調統一收購和回收土地、統一儲備、統一開發、統一供應。突出強化了各個環節的透明度原則，把土地的回收、供應交易等各個環節納入政府和社會的監督之下。

　　93.2.1  土地使用權交易公示制度。按照國土資源部《關于整頓和規范土地市場的通知》規定，土地使用權交易應當實行公開交易制度。

　　93.2.2  土地征用的公告制度。征用土地必須按照《土地管理法》第46條的規定進行公告。公告內容按照國土資源部《征用土地公告辦法》規定，主要包括：征地批準文件、批準文號、批準時間和批準用途；征地補償標準和農業人員安置途徑等。

　　93.2.3  土地基準地價的定期更新和公布制度。在土地儲備中，對土地使用權的有償收回（收購）以及土地的供應（出讓）等環節均涉及土地的基準地價問題?；鶞实貎r不僅是協議出讓土地使用權時確定出讓金底價的重要參考依據，也是招標、拍賣確定出讓金底價的重要依據。

　　93.2.4  土地儲備范圍等內容的公告制度。公告內容應當包括已納入土地儲備的土地范圍、土地基本情況、土地未來用途、土地使用年限等基本內容。

　　93.3  土地儲備中的簽約程序。在土地儲備過程中大量存在的是非平等主體之間的行政法律關系，如土地使用權的無償收回、土地的征用以及土地使用權的劃撥等。在這些法律關系中，由于法律關系主體的特殊性和不平等性，在有關土地權屬的變更過程中不存在當事人之間就有關土地用途、價格等實質內容進行協商、談判的問題，有關實質內容都是由政府單方決定的，而相對人則必須無條件服從。但是在土地儲備的有償收購和土地的有償出讓（包括協議出讓或招標拍賣出讓）中，政府和有關當事人則是平等的民事主體。就有關的收購（出讓）價格等實質內容，雙方應遵循自愿、公平和誠實信用的原則，協商確定。經協商達成一致的則應簽訂“國有土地使用權收回協議”或“國有土地使用權出讓協議”。只不過在土地儲備過程中，要約和承諾的過程有一定的特殊性。政府作為一方當事人對合同的簽訂具有一定的主動性，在通常情況下，首次要約均是由政府發出，而且要約的許多內容如土地用途、土地使用年限等，相對人只能無條件接受（承諾），而不能提出反要約。

　　附：《土地儲備基本程序圖》
 

　　第三章　　律師審核土地儲備合同應注意的問題
 

　　第94條  合同當事人

　　94.1  儲備機構需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲備合同。

　　94.2  儲備擬轉為經營性建設用地的原國有農用地、擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規劃需要儲備的其他國有土地，均應以經合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。

　　94.3  儲備擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地，應以經合法登記的農村集體所有土地的所有權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。

　　特別提示：律師在審查土地儲備合同當事人是否合法適格時，應重點審查作為合同相對方的土地原權利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備簽署土地儲備合同的民事權利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權、批準和同意。

　　第95條  合同主要條款

　　95.1  儲備土地的坐落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等。

　　95.2  土地儲備的補償價格。

　　95.3  土地儲備補償價格的支付期限、支付數額及支付方式。

　　95.4  儲備土地的交付期限和標準。

　　95.5  儲備土地的資料、文件移交。

　　95.6  合同各方在土地儲備過程中的義務和責任。

　　95.7  土地儲備手續的辦理及配合。

　　95.8  違約責任。

　　95.9  不可抗力條款。

　　95.10  爭議解決方式。

　　95.11  土地儲備各方約定的其他事項。

　　第96條  土地儲備補償價格

　　除土地管理部門依法收回的閑置國有土地外，儲備其他各類土地，儲備機構應給予儲備土地原權利人以補償，即在儲備合同中明確約定補償價格。土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協商的方式確定。其中，土地儲備機構對原劃撥給企事業單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單位進行協商，確定補償價格。
 

　　律師應提示委托人：

　?。?）土地儲備補償價格應包括土地原權利人對土地所作前期投入、原權利人獲得的經濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等。

　?。?）補償價格可以是單價或者總價。若為單價，應注意土地面積的計算標準、結算程序、調整方法等問題。

　　第97條  儲備土地的交付

　　土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。

　　儲備土地交付的條件可以是現狀、場地平整，或者約定的其他條件。

　　第98條  土地儲備機構的主要義務

　　98.1  取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可。

　　98.2  作好實施土地儲備前的調查、核實及相關準備。

　　98.3  安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金。

　　98.4  按照約定向儲備土地原權利人支付土地補償價款。

　　98.5  辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續。

　　98.6  按照法律法規的規定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜。

　　98.7  完成儲備土地交付的驗收手續。

　　98.8  辦理儲備土地的房地產權利登記手續。

　　第99條  儲備土地原權利人的主要義務

　　99.1  取得簽署土地儲備合同的全部批準、同意和許可。

　　99.2  做好土地儲備的前期工作，確保按期交付儲備土地。

　　99.3  按期完成儲備土地交付條件和標準，協助儲備機構驗收，并向儲備機構交付土地。

　　99.4  收取儲備機構所付補償款項，并出具合法收款憑證或者發票。

　　99.5  協助儲備機構完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜。

　　99.6  協助儲備機構辦理土地儲備房地產權利登記手續。

　　第100條  違約情形

　　100.1  土地儲備原權利人違約的情形

　　100.1.1  土地儲備原權利人未按時、按標準交付儲備土地。

　　100.1.2  儲備土地在辦理房地產權屬登記前被設定抵押、查封或者受其他權利限制。

　　100.1.3  原權利人未予配合或者協助儲備機構辦理儲備土地房地產權利登記。

　　100.2  土地儲備機構違約的情形如下：

　　（1） 土地儲備機構未按時支付補償款項；

　?。?） 土地儲備機構未按時驗收并接受儲備土地交付。   上海長寧區土地儲備律師事務所