作為出租人應履行維修義務，是保障租客安全居住的重要法律責任。而對于違法建筑，尤其是未經過變更登記手續的房屋翻建，也需要進行合法處理。本文上海動遷律師將圍繞這一問題展開論述，從法律案例、法條和上海的實際情況三個方面進行闡述。
一、法律案例
在實際生活中，出租人未履行維修義務和存在違法建筑的問題時有發生。以下就是一起涉及到出租人違法建筑和未履行維修義務的法律案例。
2018年，上海某小區業主委員會在維修屋頂時發現，出租人對租賃房屋未進行維修，且屋頂存在滲漏現象，導致房間嚴重受損。經過多次協商未果，業主委員會向法院提起訴訟，要求出租人承擔維修責任。法院經過審理后，認為出租人未履行維修義務，應承擔維修責任并賠償業主委員會經濟損失。
在另一起案件中，上海某出租公寓房主進行了違法建筑，擅自將原本只有兩層的房屋翻建成三層，并未辦理變更登記手續。經過居委會和房管部門的舉報，有關部門對其進行了查處，要求其恢復原貌，并按照產證面積進行補償安置。
以上案例充分說明了出租人應履行維修義務和未經過變更登記手續的房屋翻建需要進行合法處理的重要性。
二、法條
我國有多部法律對出租人應履行維修義務和違法建筑進行了明確規定。以下就是與本文主題相關的相關法條：
1.《中華人民共和國合同法》第二百五十六條規定：“當事人應當履行約定的義務。當事人違反合同約定或者法律規定，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任?！?
2.《物權法》第十一條規定：“不得侵害他人物權，不得侵害社會公共利益。”
3.《上海市房屋維修管理條例》第八條規定：“出租人應當按照約定，對房屋進行必要的維修和養護，確保租賃房屋的安全、衛生、完好和使用功能。出租人不得轉嫁維修和養護費用給承租人。”
4.《上海市城市房屋拆遷管理條例》第八條規定：“房屋違法建筑，屬于禁止建設區、拆遷區或者限制建設區的，責令限期拆除，恢復原狀；屬于允許建設區內的，責令限期辦理相關手續并合法建設，按照相關規定進行處罰?！?
以上法條對于出租人應履行維修義務和違法建筑的處理提供了法律依據和明確規定。出租人應當按照法律規定履行維修義務，不得轉嫁維修和養護費用給承租人。對于違法建筑，應當依據相關法律規定進行處理，恢復原貌或者合法建設，并按照相關規定進行處罰。
三、上海實際情況
上海是我國經濟發展最為活躍的城市之一，房屋建設和租賃市場發展較為成熟。但同時也面臨著一些問題，如房屋維修管理不夠完善和違法建筑問題。以下就是上海實際情況的幾個方面：
1.出租人未履行維修義務的問題比較普遍。根據上海市住房保障和房屋管理局發布的數據，上海市2019年投訴舉報量中，房屋維修問題占比達到了18.2%。
2.上海市已經建立了健全的房屋維修管理制度。2019年，上海市出臺了《上海市房屋維修管理條例》，明確規定了出租人應履行維修義務，并對未履行維修義務的出租人進行了處罰。
3.上海市對于違法建筑問題比較重視，加強了治理力度。截至2021年3月，上海市已經拆除違法建筑2000余處，其中不乏出租房屋的違法建筑。
四、結論
出租人應履行維修義務，保障租客安全居住，同時也需要遵守法律規定，不得存在違法建筑。針對出租人未履行維修義務和存在違法建筑的情況，我國有多部法律進行了明確規定和處罰。在上海市，出租人未履行維修義務的情況比較普遍，但是上海市已經建立了健全的房屋維修管理制度，并對未履行維修義務的出租人進行了處罰。同時，上海市對于違法建筑問題也比較重視，加強了治理力度。
對于屬于違章施工且未辦理變更登記手續的房屋翻建三層，出租人應當依據相關法律規定進行處理。根據《上海市城市房屋拆遷管理條例》的規定，違法建筑應當責令限期拆除或者辦理相關手續合法建設，并按照相關規定進行處罰。對于出租人應當按照法律規定履行維修義務的問題，可以參照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《上海市房屋維修管理條例》等法律進行處理。
總而言之，上海動遷律師提醒大家，出租人應當履行維修義務，保障租客的安全和使用功能，并且遵守法律規定，不得存在違法建筑。同時，政府也應當加強對房屋維修管理和違法建筑的監管，保障人民的合法權益。
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