農村住房買賣后因拆遷引發糾紛

　　20多年前完成的一項農村住房銷售因拆遷引發糾紛，賣方后悔將買方告上法庭。房屋所有權和拆遷款最終將何去何從？上海拆遷房糾紛律師看到近日，新昌縣人民法院審理了拆遷引發的房屋買賣合同糾紛案，以買方支付賣方房屋拆遷款的10%結案。

　　案由：拆遷引發房產權屬糾紛。

　　被告梁某和原告石某不是同一農村集體經濟組織的成員。1998年3月，梁某與石某簽訂房屋買賣協議，約定石某將農村房屋折價7萬元賣給梁某。協議簽訂后，梁某支付了7萬元的購房款，石某將上述房屋交給梁某使用。

　　房子買賣后，兩個家庭沒有交集。直到去年，涉案房屋所在的村莊恰逢舊村改造。梁某作為被拆遷房屋所有人，與所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補償協議》，其中包括涉案房屋在內的所有房屋及其他財產，總補償金額237萬元。

　　消息傳出后，原業主石某的繼承人認為，涉案房屋是集體土地上建造的房屋。按照房地一致的原則，農村宅基地不得轉讓或出售給非集體經濟組織成員，城鎮居民和其他農村集體經濟組織成員不得向非集體經濟組織或個人購買農村宅基地上的房屋。因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求返還房屋。因此，雙方引起爭議，石某的繼承人隨后向法院投訴梁某。

　　說法：農村房屋交易必須合法。

　　法院認為，涉案房屋為農村房屋，梁不是石村集體經濟組織成員。雖然涉案房屋已交付并辦理了過戶登記手續，但房地產銷售合同違反法律，行政法規的強制禁止仍應無效。根據《民法典》，合同無效或者撤銷后，因合同取得的財產應當返還。不能返還或者不需要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當承擔相應的責任。

　　法院認為，原被告因無效合同取得的財產應當返還，并按照各自的過錯承擔相應責任。由于本案涉及的房屋適合舊村改造，根據被告梁之前簽訂的房屋征收貨幣補償協議，從石轉讓的所有財產，包括涉案房屋，被告梁實際上已經失去了對涉案房屋等所有財產的控制權，客觀上無法返還，因此可以根據相應的拆遷補償進行折價補償。

　　此外，石某明知涉案房屋無權處分，仍主動與梁某簽訂協議，其過錯大于梁某，應承擔更多過錯責任。作為涉案房屋的初始所有者，石某自愿與梁某簽訂房地產買賣合同并交付房屋，并按約定收取梁某支付的全部購房款。在這種情況下，石某以協議無效為由主張房屋權利，違反了誠信原則，對梁某造成的信任利益損失承擔了主要責任。

　　最后，根據本案實際情況，法院判決確認雙方合同無效。石某應返還梁某的購房款，梁某應返還石某相應的房屋補償款。由此給梁某造成的經濟損失，石某應承擔90%的過錯賠償責任。
 

　　提醒：上海拆遷房糾紛律師

　　根據《中華人民共和國土地管理法》，農村村民只能擁有一個宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地較少，不能保證宅基地面積?？h級人民政府可以在充分尊重農村村民意愿的基礎上，按照省、自治區、直轄市規定的標準，采取措施，確保農村村民居住。農村村民出售、出租、贈與房屋，然后申請宅基地的，不予批準。