申江路房屋律師解決交電梯費的合理性

　　一樓業主應該交電梯費的合理性至少有如下三點：

　　1.業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利和承擔義務。不管住在哪一層樓的業主都對電梯享有權利和承擔義務。

　　正確理解共有部分的潛在作用：可能業主從不使用某一共有部分，這并不能否認該共有部分可能為業主實現潛在和無形的作用。就拿電梯來說，雖然一樓業主實際從未使用電梯，但這并不能代表業主可能因為電梯的正常使用而獲得利益。如樓頂平臺作用的實現，一樓業主可能將來會需要電梯；又如建筑物外墻是建筑物的共有部分，外墻懸掛廣告牌能夠給業主們帶來租金收益（申江路房屋律師注：或者電梯內廣告）。廣告主為了擴大廣告輻射視野，增強廣告效果，喜歡往最高層外墻懸掛廣告牌。而廣告牌一般是通過電梯搬運的，一樓業主雖然自己沒有直接使用電梯，而租金的獲得卻是通過電梯獲得的（申江路房屋律師注：這部分收入歸全體業主所有），如此便通過間接使用電梯獲得了收益，實現了權利。諸如此類。此時可以將一樓業主交的電梯費理解為購買期權所支付的費用。這便是一樓業主應該交電梯費的理由之一。
 

　　2.所有業主均有分攤電梯運行和維修費用的義務，不得以其未行使權利為由而不履行該義務。

　　交費是業主對專有部分獲得所有權的對價之一：即便一樓業主承諾放棄因為電梯可能獲得的權利，但其仍然應該交電梯費，因為交費是業主對專有部分獲得所有權所應支付的對價之一。為何這樣說？我們都知道建筑物的價格及其變動所包含的不只是蓋這個建筑物所需的磚瓦錢，還包括土地使用費、容積率、區位環境等多種因素。在同樣的位置蓋一個樓，低層、多層及中高層建筑物的價格必然不會相同。因為樓層不同會對居住行為、居住心理、整體環境、建筑結構等造成不同的影響。這也正是同一樓盤不同樓層價格也不盡相同的原因，不同的價格是對不同的樓層所付出的對價。購買該層房屋所支付的實際價格并不是所應支付的全部價格，所支付電梯費等是購買該層住宅尚未支付的對價。

　　簡單說，低層和多層建筑物或許根本就不需要電梯，更無論電梯費，而至少中高層建筑物的價格中也就包含了配備電梯的成本。也就是說，假如不安裝電梯，那么該樓盤低層的價格可能會比安裝時高很多，因為誰都不愿意天天爬樓梯上高層。這也正是你能以現在的價格獲得一樓房屋的原因，不然，你可能根本住不起一樓。雖然你買的是一樓，或許你真不需要上樓，至該樓滅失也從未上樓，但是一樓的樓價中只包含了安裝電梯的成本等部分價格。而對于電梯的損害折舊等所需費用尚未包括在樓價之中，故仍需繼續支付尚未支付的對價。
 

　　3.在沒有約定或約定不明的情況下，所有業主應按照專有部分面積所占比例確定其應分擔的費用。

　　從整體角度對待特定共有部分的權利和義務：建筑物共有部分不只電梯一個，還包括外墻、樓頂平臺、走廊、地下空間等許多部位。就特定業主而言，對于有的共有部分所獲得的收益要大于所支付的成本，但對于有的共有部分所支付的成本大于所獲得收益。由于建筑物的共有部分很多，就特定業主而言，不可能完全量化對每一部分所獲得的收益和所支付的成本，更多情況下只能將全部或大部的共有部分所能獲得的收益和所需支付的成本分攤，才能實現整體的公平。

　　舉例而言，樓頂平臺能放置太陽能熱水器、晾曬物件、運動等諸多作用。假設，最高層的業主認為樓頂只屬于最高層業主，于其他層無關，將樓頂平臺所獲得的收益全部歸自己所有，那么最感到不公平的必然是一樓業主。因為只要樓層大于兩層，一樓業主就永遠不可能享有樓頂平臺的權益。而根據《關于審理建筑物區分所有權案件的解釋》(法釋[2009]7號)第3條第1款第1項規定建筑物的屋頂為共有部分，從而保障了一樓業主的權益。這樣，一樓業主雖然繳納了電梯費，卻也獲得屋頂帶來的好處，從整體上實現了公平。而這樣的例子還有很多。
 

       民典法之法律規定

　　《民法典》273條

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　《民法典》283條

　　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

 

　　故，建筑物共有部分之間、專有部分和共有部分之間是相互關聯、密不可分的，權利和義務的享有和承擔需進行全方位的衡量，而不應完全的就事論事，將其割裂開來。當然，為了減少糾紛，提高交易效率，我們應該支持盡量按照比例原則來使業主享有權利、承擔義務，從而實現最大限度的公平。上海專業房屋糾紛律師