徐匯零陵路律師談承租企業與征收拆遷關系

　　法律程序問題。

　　基本上涉及到兩個民事訴訟程序。一個是起訴承租方，要求騰房。由于房屋土地遇到拆遷，所以起訴要求騰出現有租賃房屋，這是解除租賃合同或者租賃合同到期騰房之訴。還有一個是分割。如果征收方和房東已經把你的利益，包括停產停業損失、附屬物、機器設備等，已經被簽進合同里了，就可以起訴房東要求分割補償利益。實踐當中還有一種不常見情形，如果拆遷方和房東簽訂了補償協議，拆遷方可能會共同起訴承租方和房東要求騰房，因為承租方是實際占有人，房東是房屋所有權人。前兩種法律程序，即租賃合同之訴和分割之訴在實踐中比較常見。

　　拆遷法律關系問題。

　　征收公告的時點必須是在承租方合法承租期限之內，比如承租人的承租期限到6月1號，拆遷公告的發布日期是5月29號，哪怕是5月30號，也是在承租關系期內發生的，這樣就可以以利害相關人的身份確認承租人是因拆遷所導致損失的主體。徐匯零陵路律師如果發生在6月1號之后，雙方合同關系已經終止，承租關系不復存在，那么合同關系之外的拆遷就與承租人沒有實際關系了。

　　補償項目問題。

　　承租人是實際經營者，是除了土地和廠房之外的實際添附者，甚至有些承租戶在原租賃的廠房基礎上自行擴建，那他就是擴建部分的所有權人，因此能夠獲得擴建部分的補償。這種情況的前提是承租方沒有放棄承租關系中的利益。有些出租方在進行出租時會和承租方就此問題進行商談——如果遇到拆遷，那么擴建部分屬于出租方的——如果承租方放棄了自己的利益，那么這部分就不屬于他了。另外，承租方所添附附屬物的補償應歸于承租方，一次性停產停業損失也應該屬于實際經營的承租方。在此著重強調，在要求一次性停產停業損失的時候，承租方的營業注冊地必須在這個地方，因為從合法角度來講，如果不能證明在這個地方存在營業行為，那怎么會因拆遷導致停產停業損失呢？這樣邏輯關系就講不通了，徐匯零陵路律師所以說承租方的營業注冊地必須在此。此外搬遷費（搬可移動的附屬物、機器設備、生產的附屬設施等都屬于搬遷費）、一次性不可搬遷的機器設備附屬物、重置費和其他可能在拆遷中可以獲得的獎勵，承租人都權獲得，只是最后不一定百分之百全獲得。實踐當中有個概念，出租的行為也是房東，即出租方的一種經營行為，前提是必須取得出租許可，有些時期鄉鎮、街道辦都辦理這種出租許可證。出租方有完整的出租許可證，就可以被作為一種經營行為，所以在停產停業損失這方面，也應該給出租方適當的補償，這就可能會出現出租方和承租方之間的補償分割問題。

　　主體資格問題。

　　在我國的《拆遷管理條例》和2011年之后的案例中確實表明，只有房屋的所有權人才是被征收人，承租人只能以利害相關人論定。也就是說從主體資格上，承租人沒有被拆遷人的主體資格，只是與拆遷有利害關系的民事主體。在主體資格方面，承租人與房屋的所有權人相比具有一定瑕疵，而且在實踐當中，征收方也不針對房屋的承租主體。但可以經過一些法律程序，努力讓征收方把你認定為拆遷過程中具有一定主體地位資格的人，然后單獨談補償，這是一種最佳的狀態。上海律師事務所