上海承租人優先購買權的法律規定律師咨詢

　　上海承租人優先購買權的法律規定律師咨詢，理解承租人優先購買權須注意以下四個方面的內容:

　　1.明確承租人的“通知義務”。

　　上海房產類律師：出租人在出賣房屋之前應當向承租人履行通知義務，通知的內容為出租人和第三人協議的房屋出售條件，承租人針對出租人和第三人談判的結果享有優先購買權。

　　2.規定應當遵守的“兩個期限”。

　　一是出租人須在出賣之前的“合理期限”內通知承租人。出租人與第三人確定房屋交易條款后，出租人應當及時通知承租人，在可合理期待的時間內，給予承租人一定的考慮時間。

　　二是承租人對出租人表示是否購買應當在“十五日之內”，否則視為承租人放棄優先購買權。此款為法律擬制，如果承租人在收到通知之日起的15日內仍未明確表示購買房屋，則視為承租人放棄優先購買權。

　　上海律師房產咨詢提醒要注意出租人委托拍賣租賃房屋的特殊情況下，承租人的優先購買權不受影響。出租人應當在拍賣五日前通知承租人，如承租人接到拍賣通知但未參加拍賣的，推定其放棄優先購買權。

　　3.注意承租人行使權利的前提是“同等條件”。

　　“同等條件”旨在平衡承租人和出租人之間的利益，因此強調承租人應當在“同等條件”下才能行使優先購買權。但“同等條件”不等于“同等價格”，還應當考慮房屋交付方式、履行期限，以及第三人是否提供擔保等影響出租人利益等實質性內容。

　　4.限制承租人不能行使權利的“兩種例外”。

　　上海房產律師事務所咨詢一種情況是，如果房屋是數個共有人按份享有房屋所有權，其他共有人在同等條件下具有優先購買的權利。

　　雖然按份共有人和承租人均享有優先購買權，但按份共有人的優先購買權具有物權屬性，而承租人的優先購買權僅具有債權屬性。因此，按份共有人的優先購買權當然更優越于承租人的優先購買權。

　　另一種情況是，如果出租人的近親屬想要購買租賃房屋，如父母把房屋出售給自己的子女，那么承租人也不能主張優先購買權。

　　我國早在宋朝就有“賣房需問親鄰”的法律制度，《民法典》汲取了傳統法治文化中的“人本主義”思想，從實際生活和家庭倫理的角度，對出租人的近親屬給予特別優待和特殊保護，更貼近人民的生活和心理。