上海專業的房產律師談法拍房被限購漏洞

　　法拍房被限購了，這個漏洞終于被堵上了！

　　今天，最高法發布重磅消息，受房產所在地限購政策約束的競買人不允許競拍法拍房。
 

　　具體內容如下：(2021年9月16日最高人民法院審判委員會第1846次會議通過，現予公布，自2022年1月1日起施行)
 

　　為了進一步規范人民法院司法拍賣房產行為，保護當事人合法權益，維護社會和經濟秩序，依照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規定，結合司法實踐，制定本規定。

　　第一條 人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

　　第二條 人民法院組織司法拍賣房產活動時，發布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律后果等內容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自愿承擔法律后果。

　　第三條 人民法院在司法拍賣房產成交后、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料；經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。

　　第四條 買受人虛構購房資格參與司法拍賣房產活動且拍賣成交，當事人、利害關系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，人民法院應予支持。

　　依據前款規定，買受人虛構購房資格導致拍賣行為無效的，應當依法承擔賠償責任。

　　第五條 司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。

　　第六條 人民法院組織的司法拍賣房產活動，競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七條 除前六條規定的情形外，人民法院組織司法拍賣房產活動的其他事宜，適用《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》的有關規定。

　　第八條 人民法院組織司法變賣房產活動的，參照適用本規定。

　　第九條 本規定自2022年1月1日起施行。
 

　　施行前最高人民法院公布的司法解釋與本規定不一致的，以本規定為準。

　　法拍房作為房地產市場的一個分支，一直以來，都是房產市場里的小眾群體參與的對象。

　　法拍房最大的特點就是信息極不對稱。

　　被拍賣房屋的債務情況，例如原業主的債務情況，房屋的居住情況，租約情況等，均需要專業的律師和機構進行詳盡的產調才能了解，對于普通購房者來說，幾乎無從下手。

　　而且無論盡調做的多么詳細，也無法保證房屋在購買過程和清房過程中百分之百不會遇到問題。

　　但在全國很多一二線限購城市，作為合理合法“破限購”的購房途徑，被深耕房產市場的資深玩家和業內人士作為房產投資的重要渠道之一。

　　最高法本次發布的法拍新政，規定從2022年一月一日起，法拍房作為部分城市“破限購”的重要路徑，已經被徹底堵死。

　　拿西安舉例，在上半年樓市火爆期，部分優質法拍房的成交價格加上相關費用，已經接近甚至高于二手房市場價，部分買家購買法拍房的主要動機，就是因為其不限購。

　　在法拍新政發布之后，法拍房“破限購”的功能不復存在，但由于購買群體中有部分人將失去購買資格，對于具有購房資格的自住群體來說，法拍市場中或許將會出現更多的高性價比房源。

　　但是，需要提醒大家的是，法拍房有風險，購買法拍房，除了要找正規、專業的機構進行產調、盡調之外，必須也要有充分的風險意識！