上海市專業房產律師：正文

　　隨著執行力度的加大，各省根據自省的現狀，及依據《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題》的通知、《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》等相關法律紛紛出臺相應的解決方案。依江蘇省為例，為解決執行工作中較為突出的疑難問題，統一全省執行尺度，根據相關法律、司法解釋的規定及精神，結合執行工作實際，制定了《關于執行疑難問題的解答蘇高法[2018]86號》的解答，供參考。

　　在集體土地上建造的房屋，是否可以處置?

　　(一)在集體土地上未經批準建造的房屋，是否可以處置?

　　參照《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號)，可以進行“現狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質，買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋，后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。

　　(二)在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置?

　　在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經濟組織同意進行“現狀處置”，但處置前應告知集體經濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內容，特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。

　　確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執行人作為承租人的權利義務由受讓人繼受。

　　拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人(被執行人)補償的，執行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執行人繼續使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，執行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執行法院與集體組織協商確定。不能協商確定的，執行法院可以參照市價標準確定。

　　在國有建設用地上建造的無證房屋，是否可以處置?

　　依據《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號)，對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執行法院應就該房屋是否可轉化為有證房屋征求行政機關意見，并作為確定無證房屋價值的參考。

　　處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

　　被執行人購買的預售商品房，如何執行?

　　被執行人已將房款全部支付給開放商(被執行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預告登記(預抵押登記)，開發商在預售房產辦理抵押權登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預售情形下，預售的商品房被法院預查封后，開發商或被執行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執行，人民法院可以繼續執行預售房產。

　　人民法院在辦理預售商品房預查封時，除向房產登記部門送達預查封有關法律文書之外，還應及時向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書，告知預售商品房已被法院預查封，擅自向被執行人退款承擔法律責任。

　　在人民法院辦理預售商品房預查封后向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書前，開發商已退還給被執行人的款項，在變價款中預先扣除支付給開發商。向開發商送達預查封裁定和協助執行通知書后，開發商擅自退還給被執行人的款項，由開發商自行追索。

　　對于開發商已退還銀行的相應款項，在變價款中預先扣除支付給開發商。開發商尚未退還銀行相應款項的，在變價款中預先扣除銀行貸款相應款項支付給銀行，并通知開發商。

　　對于被執行人與案外人(含配偶)共有的財產以及未成年子女名下財產，如何執行?

　　生效法律文書僅載明被執行人個人為債務人，對于下列財產，執行法院可以執行。

　　(一)被執行人配偶名下的存款、股權(股份)、金融理財產品等，婚后登記在被執行人配偶單方名下的房產、車輛以及婚后登記在被執行人和其配偶雙方名下的房產、車輛等財產;

　　(二)登記在被執行人及其他人名下的共有財產以及登記在案外人名下但案外人承認屬于被執行人財產或同意作為被執行人財產接受強制執行的財產;

　　(三)對于被執行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱的較大數額存款，登記在被執行人未成年子女單方名下的房產、車輛或者登記在被執行人和其未成年子女名下的房產等，執行法院可以執行。

　　對于共有財產，應當先行實物分割后執行，但不能實物分割或分割會導致財產價值明顯減損的，執行法院可以整體處置。

　　對于處置后變價款的執行，以被執行人在共有財產中所占份額為限。被執行人在共有財產中所占份額，以登記公示為準;沒有登記公示的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有。但對于被執行人配偶單方名下以及被執行人與其配偶雙方名下的夫妻共同財產，原則上以1/2份額為限執行。

　　在人民法院整體處置前，共有人愿意支付被執行人應有份額部分對應的價款申請排除執行，債權人和債務人對此予以認可的，人民法院可以準許。處置時鼓勵共有人積極參與競買，共有人競買成交后僅需支付被執行人應有份額部分對應的價款即可。

　　共有人及未成年人子女基于實體權利提出異議的，適用民事訴訟法第227條審查處理。

　　附：

　　最高人民法院

　　關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知

　　法〔2012〕151號

　　各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：

　　現將住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》(建法函〔2012〕102號)轉發你們，請參照執行，并在執行中注意如下問題：

　　一、各級人民法院在執行程序中，既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力：既要保證執行工作的順利開展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規規定的房屋通過協助執行行為合法化。

　　二、執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的。執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》;暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋。后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

　　三、執行法院向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，房屋登記機構認為不具備初始登記條件并作出書面說明的，執行法院應在30日內依照法律和有關規定，參照行政規章，對其說明理由進行審查。理由成立的，撤銷或變更《協助執行通知書》并書面通知房屋登記機構：理由不成立的，書面通知房屋登記機構限期按《協助執行通知書》辦理。

　　特此通知。

　　法院執行房產 會是什么程序

　　一、

　　被執行人未按執行通知指定期限履行，需要強制遷出房屋。

　　由院長簽發公告，責令被執行人在指定期間履行。

　　被執行人逾期不履行的，強制執行。

　　二、

　　強制執行時，被執行人是自然人的，通知被執行人或者他的成年家屬到場；

　　被執行人是法人或者其他組織的，通知其法定代表人或者主要負責人到場。

　　拒不到場的，不影響執行。

　　三、

　　被執行人是自然人的，其工作單位或者房屋所在地的基層組織應當派人參加。

　　執行人員將強制執行情況記入筆錄，由在場人簽名或者蓋章。

　　執行過程全程錄音錄像。

　　四、

　　強制遷出過程中，執行人員對搬出的財物登記造冊。

　　制作財產清單，交當事人各一份，留底備案一份。

　　對被執行人的說服教育和間接強制措施相結合，

　　盡可能使其自動交付，或者同申請執行人協商解決。

　　對被執行人和其他相關人員的控制，以及財產的清點造冊；執行人員佩帶執法記錄儀或音像設備，對現場執行活動進行全程記錄。

　　五、

　　在解除被執行人或者案外人對房產的占有后，執行法院將房產交付申請執行人或者相關權利人。

　　辦理交接手續，制作筆錄，由申請執行人或者權利人簽字確認。

　　需要辦理有關財產權證照轉移手續的，執行法院向有關單位發出協助執行通知書。