對大多數家庭而言，房子都屬于凝聚了多年積蓄的大項不動產。隨著歲月推移，父母老了以后，將來怎么把房產過戶給子女呢？咨詢上海遺產律師解答通常有三種方法：生前贈與，生前買賣，死后繼承。

　　這三種方法哪種更劃算呢？我們來算一算。

　　例如，張三父母在主城區（非北上廣深）有一套價值300萬元、面積120㎡的住宅，當初購買價為200萬元，交了契稅3萬元，無其他費用；張三是獨生子女。

　　那么如果想把這套房子過戶給張三，三種方式分別需要繳納多少稅費呢？

　　咨詢上海遺產律師總結一下，父母房產過戶給子女的三種方式都需要繳納稅費，整體上看所需稅費：死后繼承＜生前贈與＜生前買賣。

　　在張三原本名下無房的情況下：父母這套房產過戶給他五年后再轉讓的，屬于滿屋唯一住房，無論當初是以哪種方式取得父母這套房屋的所有權，再次轉讓時張三都無需繳納個人所得稅。

　　父母這套房產過戶給張三后五年內再次轉讓的，若當初張三通過贈與或繼承方式取得房屋所有權，再次轉讓需要交納的個人所得稅很高（因為計稅依據里沒法扣除當初的房屋買價，且稅率為20%）；若張三當初通過買賣方式取得房屋所有權，再次轉讓時需要繳納的稅費較少（因為計稅依據里扣除了當初支付給父母的房屋買價）。

　　在張三原本名下有房的情況下：無論當初是以哪種方式取得父母這套房屋的所有權，也無論過戶后多久再轉讓，再次轉讓時張三均需繳納個人所得稅，其他稅費需根據具體情況測算是否需要繳納、分別繳納多少。
 

　　這里還有幾點需要提示大家：

　　１.如果需要貸款，那么評估費是必須的（銀行對貸款人申報的房屋交易價格不放心，要求必須委托專業機構評估房產價值），按照國家公布的收費標準、根據評估價值采用差額累進制收費。

　　如果不需要貸款，可以按自己申報的交易價格繳納相關稅費（如果申報價太低的話稅務機關有權不予采納，但父母子女之間交易價格低一點也是合理的，稅務機關一般不會質疑），不用支付房產評估費。如果中介說要收房產評估費，可能是中介自己收取的費用。你可以要求評估公司開發票，看看上面蓋的是不是評估公司的章。

　　如果評估公司拒絕開具發票或者以收據代替發票糊弄你，你可以打１２３６６納稅服務熱線投訴它，讓稅務局處理它未按規定開具發票甚至隱瞞收入的問題。

　?。?若繼承或受贈房產時子女已婚，該房產默認為夫妻共同財產，除非遺囑或贈與協議中明確該房產為子女個人財產。

　?。?若繼承或受贈房產時子女未婚，該房產為子女婚前個人財產，將來結婚后如果不將該房產轉賣變現、跟夫妻共同財產混在一起，就仍然是子女的個人財產。

　　４.子女拿著遺囑，或者沒有遺囑的情況下拿著派出所、居（村）委會開具的父/母死亡證明、親屬關系證明，去房管局辦理房產過戶，可以嗎？

　　咨詢上海遺產律師答不可以，房管局不會受理的。因為你無法證明自己是這套房產的唯一繼承人，可能存在其他繼承人而他（她）沒有明確表示放棄對這套房屋的繼承權。

　　那怎么辦呢？我國有“繼承公證”制度（跟“遺囑公證”不是一回事），無論是否有遺囑都得到公證處辦理“繼承公證”手續，防止部分繼承人在其他繼承人不知情或者身處異地的情況下弄虛作假、篡奪遺產。

　　由公證處確認所有繼承人都對遺囑或者遺產分配方式無異議了，才會出具一份“繼承權公證書”，拿著這個“繼承權公證書”才能到房管局進行房產過戶、更名登記。

　　在家庭關系比較復雜的情況下，通過繼承安排房產雖然能少交稅費，但未必是最優解，因為只要有一位繼承人對繼承安排有異議，公證處就無法出具“繼承權公證書”，各方只能起訴到法院，由法院確認遺產范圍包括哪些、遺囑是否有效、各方是否都有繼承權及相應的繼承份額是多少。訴訟過程耗費時間、精力不說，需要繳納的訴訟費、律師費、鑒定費、評估費等費用總額也不是個小數目。

　　這種情況下，還不如當初趁著老人神志清醒、行動方便的時候到房管局通過贈與方式把房產過戶到子女名下，雖然稅費稍微多一點，但免除了老人去世后的繼承糾紛。如果擔心子女以后不孝的問題，可以在房產過戶的同時為自己設立一個居住權（期限截至自己自然死亡之日）并設置一個監督人。

　?。? 還有一種方式是房產加名，本質上也是一種贈與，只是子女的受益額并非房屋的１００％所有權。如果房產證上明確寫了子女所占房屋份額，那么父母與子女按份共有這套房產；如果房產證上沒有寫明子女所占房屋份額，那么父母與子女共同共有這套房產。

　　這種方式下，將來老人去世后子女是否就能擁有１００％所有權了呢？不一定，因為老人擁有的房屋份額變成遺產了，當初加名的子女如果不是唯一繼承人的話，遺產（老人所占房屋份額）如何分割還需要各方協商一致或者訴訟解決。

　　按照目前規定，父母、祖父母、外祖父母將不動產贈與自家兒孫，免征增值稅、三項附加與個人所得稅，但契稅不免，而且《贈與協議》必須經過公證機關的公證。假定房產加名后子女的受益額為房屋評估價值的1/3，那么所需公證費、契稅都相應地按照評估價值1/3計算。辦理房產證上加上子女名字有兩種流程情況，一種有房無貸，正常辦理；第二種有房有貸，先在銀行辦理抵押變更手續或者還清貸款以后，再去房地產交易中心辦理。

　?。?每個家庭的具體情況不同，老人死后由子女自動繼承并不一定是最省心省力省錢的方式，最終采用哪種方式過戶房產給子女需要具體問題具體分析。